O czym należy pamiętać decydując się na zakup mieszkania w Hiszpanii*
Decyzja o zakupie własnego M w Hiszpanii to dla wielu osób spełnienie marzeń. Dlatego decydując się na zakup mieszkania w Hiszpanii, warto się do niego dobrze przygotować i wziąć pod uwagę szereg kosztów, które mogą zwiększyć cenę całkowitą nawet o 15%. W zeszłym tygodniu pisałam o zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, dlatego dziś przyjrzymy się nieruchomościom z drugiej ręki.
Komu, za co, ile?
Dla zobrazowania sprawy, posłużę się ponownie konkretnym przykładem, tym razem kupujemy nieruchomość z drugiej ręki (rynek wtórny) o wartości 200 000 EUR.
- Podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP) – między 12 000 a 20 000 EUR. Podatkiem tym objęty jest zakup nieruchomości na rynku wtórnym. W odróżnieniu od nowych nieruchomości, mieszkania z drugiej ręki nie podlegają podatkowi VAT, ani podatkowi od czynności prawnych (więcej TUTAJ). Wysokość podatku od przeniesienia własności zależy od wspólnoty autonomicznej (Comunidad Autónoma), w której położona jest nieruchomość i wynosi od 6% do 10% wartości nieruchomości. Ponadto, wszystkie wspólnoty autonomiczne przewidują obniżenie wysokości podatku w ściśle określonych przypadkach (mieszkanie socjalne, wielodzietna rodzina, młodzi poniżej 32 roku życia, itp.).
Średnia wysokość tego podatku na terenie całej Hiszpanii wynosi 8%. Do wspólnot autonomicznych, w których podatek jest najdroższy należą Katalonia, Galicja, czy Walencja, w których wysokość podatku osiąga 10% wartości nieruchomości, tymczasem w Kraju Basków wynosi on 4%.
Wysokość pozostałych opłat jest identyczna, jak w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym:
- Notariusz – 450 EUR według oficjalnego cennika opłat notarialnych. Każdy notariusz na terenie Hiszpanii pobierze jednakową opłatę, mogą oni jednak obniżać opłaty maksymalnie do 10% ich wysokości. Opłata ta pokrywa sporządzenie aktu notarialnego. Ponadto, oprócz stałej opłaty notarialnej, która zależy od wartości nieruchomości, cena może się różnić w zależności od liczby wypisów aktu notarialnego, a także od objętości aktu tj. tego, czy oprócz nieruchomości nabywamy miejsce postojowe w garażu, komórkę, itp.
Kupujący będzie zobowiązany uiścić całość opłat notarialnych, jeżeli umówił się tak ze sprzedającym. Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą jednak podzielić koszty i ustalić, np. że sprzedający pokrywa koszt sporządzenia aktu, a kupujący płaci za wydane wypisy.
Klient ma prawo wybrać dowolnego notariusza.
- Tłumacz przysięgły – 150 – 300 EUR.
- Wpis do księgi wieczystej (w Hiszpanii wpisu dokonujemy w Registro de la Propiedad) – 224 EUR. Jest to opłata stała na terenie całej Hiszpanii, wyrażona jest w znakach opłaty skarbowej (aranceles). Chociaż dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości nie jest obowiązkowe, to zdecydowanie warto i należy go dokonać dla uzyskania potwierdzenia nabycia prawa własności, a co za tym idzie, pewnej sytuacji prawnej nieruchomości. Opłata ta może jednak wzrosnąć do 350 EUR, jeżeli dodamy do opłaty od wpisu opłaty za dodatkowe czynności. Należy do nich np. przekazywanie zawiadomień między notariuszem a Wydziałem Ksiąg Wieczystych za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, wydanie odpisu księgi wieczystej, itp.
Koszty całkowite
Z przedstawionego przykładu wynika, że zakup mieszkania w Hiszpanii generuje dodatkowe koszty rzędu 14 000 -24 000 EUR, a koszty te mogą wzrosnąć jeśli skorzystamy z usług agencji nieruchomości, firm pośredniczących lub zdecydujemy się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.
Bardzo ważne jest…
…aby żądać od notariusza, urzędnika ksiąg wieczystych, agencji nieruchomości i wszystkich firm pośredniczących wydania oryginału faktur, a także potwierdzenia zapłaty podatków. Dzięki temu wiemy, ile płacimy za każdą z usług. Ponadto w przypadku notariusza i urzędnika KW, przysługuje nam zażalenie na podstawę i wysokość naliczonej przez nich opłaty.
*Stan na rok 2016.
Źródła:
https://economia.elpais.com/economia/2016/02/05/actualidad/1454683963_136251.html
http://www.notariado.org/liferay/web/notariado/el-notario/que-cuesta
http://www.notariado.org/liferay/c/document_library/get_file?uuid=7ce87132-ac34-4475-a5be-e70137206086&groupId=10218